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陕西省西咸新区沣东新城管委会关于促进房地产市场健康发展的实施意见

来源:西咸新区管委会 2017-05-17
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    为贯彻落实《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发〔2016〕32号)及《西安市人民政府关于印发抓项目促投资稳增长若干意见的通知》(市政发〔2016〕31号)文件精神,统筹规划、建设、管理三个环节,从简化行政审批、促进项目开工、推进项目建设、加快项目竣工投运、稳定住房消费等方面入手,结合我区实际,特制定本实施意见:

    一、简化行政审批
    (一)规范用地规划条件办事程序,缩短办理时限。在收到建设单位或国土资源和房屋管理局关于出具用地规划条件的函后,规划建设环保局原则上10个工作日内出具用地规划条件及控制性规划指标(含交通影响评价初步意见)。(规划建设环保局负责)
    (二)已供地未实施或部分实施的房地产项目,在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下,建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途(工业除外)之间调整的,由规划建设环保局按程序出具调整后的规划条件,国土资源和房屋管理局依据新规划条件评估地价、核定应补缴差价。新规划条件下地价低于原规划条件下地价,原则上不予退还出让金。调整方案报管委会主任办公会议审议,市国土资源局审核批准,签订土地出让变更协议后,规划建设环保局即可审批实施。(规划建设环保局、国土资源和房屋管理局负责)
    (三)在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响、建筑外形并满足公建配套等规划条件的前提下,建设单位调整房屋户型,不需重新进行规划审批,由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料,并经施工图审查机构审查后,即可调整。房屋户型调整后,相关建筑设计图纸资料报规划建设环保局备案。(规划建设环保局负责)
    (四)将房屋建筑工程的防雷审查统一纳入施工图审查。严格按照国家《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定的环境影响评价类别编制环评文件、不得擅自改变环境影响评价类别。对符合编制“环境影响评价登记表”的房地产项目由建设单位自行填报,不得要求其委托有偿服务的环评资质单位填报。(规划建设环保局负责)
    (五)严格执行人防工程布点规划。单建地下停车场等地下工程,与人防工程布点规划相吻合的,须建设人防工程,其他由建设单位自主决定。房地产项目配建的地下人防工程,在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下,投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记,收益归投资人。(民政局、国土资源和房屋管理局、规划建设环保局负责)
    (六)符合棚户区改造条件的国有工矿棚户区,可由企业作为改造实施主体进行改造,直接上报市棚改主管部门办理改造审批手续,批准后,同时报土地储备中心(棚改办)和国土资源和房屋管理局备案。(土地储备中心(棚改办)、国土资源和房屋管理局负责)
    (七)对于确需变更棚户区改造实施主体或投资企业的棚改项目,由土地储备中心(棚改办)初审,以管委会名义向市棚改主管部门出具同意调整变更的书面材料,市棚改主管部门10个工作日内完成改造主体调整手续的办理后,由土地储备中心(棚改办)函告国土资源和房屋管理局备案。(土地储备中心(棚改办)、国土资源和房屋管理局负责)
二、优化建设环境
    (八)全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费。水、电、气、暖等市政配套建设单位在经营过程中要严格执行国家规定的收费标准,严禁只收费,不服务。除依法依规设立的以外,取消棚户区改造项目在房屋征收补偿、安置楼建设等环节交纳的各类监管资金和保证金。(规划建设环保局、经济发展局、市政交通局、土地储备中心负责)
    (九)按照《陕西省西咸新区沣东新城管委会关于抓项目促投资稳增长的实施意见》的要求,缩短项目备案、工程招投标、建设工程设计方案审查、工程规划审批、土地证办理、环评审批、市政占道挖掘、市政施工许可、建筑垃圾(渣土)清运等手续审批时限。适时修正建筑垃圾(渣土)清运管理办法,合理减少禁运期,扩大白天及夜间的运输范围,出台全区建筑垃圾(渣土)清运指导价。(财政局、国土资源和房屋管理局、规划建设环保局、市政交通局、城市管理局、土地储备中心负责)
    (十)严格执行国家有关土地、房产评估和抵押的相关法律法规及办事程序,积极协助配合企业做好在建工程的抵押、变更、注销登记,预售商品房抵押和注销登记,以及土地、房产抵押手续,为项目融资创造条件。(国土资源和房屋管理局负责)
    (十一)加强项目用电配套建设与规范管理。积极协调电力部门,严格执行新修订的《西安市新建住宅供配电设施建设管理办法》,规范住宅小区供电服务。(市政交通局负责)
    (十二)商品住房项目廉租房易地配建费可延期至办理《商品房预售许可证》前缴清。在土地出让金全部缴清后可先行办理《国有土地使用权证》。
新出让的商品房项目,不再实物配建廉租房,统一按现行标准50%缴纳易地配建费。缴纳总额=项目住宅建筑总面积×5%×3700元/平方米×50%,住宅建筑总面积以土地出让合同约定为准。(国土资源和房屋管理局、规划建设环保局、财政局负责)
    三、支持在建项目建设
    (十三)下调房地产项目土地增值税预征率,
其中.普通住宅下调至1%;非普通住宅下调至1.5%;商业、办公、车库等下调至2%。对列入城中村、棚户区改造计划的项目,经审核增值额不超过扣除项目金额20%的普通住宅部分,可在履行核准备案后不预征土地增值税。对经土地增值税清算,增值率未达到 20%的普通住宅所预缴土地增值税予以返还。(财政局、西咸新区地方税务局沣东新城分局负责)
   
(十四)经市国土资源局审批同意,房地产项目可分期缴纳土地出让金,但须按照土地出让合同约定支付分期付款利息,且合同签订后1个月内必须缴足出让价款50%,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位,可凭《网上挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》和首期土地出让金缴纳票据,先行办理项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,并可在取得上述证件后,国土资源和房屋管理局协助配合办理不超过出让用地建设规模 1/2的《商品房预售许可证》。剩余1/2的预售许可手续待其土地出让金全部缴清后再予办理。(国土资源和房屋管理局、规划建设环保局、财政局负责)

    (十五)对已取得立项批复和基础开工许可文件的项目,在正在办理规划施工许可的情况下提前动工的,减轻或免于对企业进行财政处罚,改为向其下发整改通知书,责令企业于3日内提交整改方案并限期办结相关手续。(规划建设环保局负责)
(十六)经建设部门审批同意,房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费(不包括地铁专项基金和热力、天然气公网、消防建设资金),先行办理施工许可手续,延期缴纳时限为一年。(规划建设环保局负责)
    四、加快遗留问题处理
    (十七)对于存在遗留问题的房地产项目,要认真分析历史成因,按照“尊重历史、面对现实”的原则依法依规,妥善处理。经国土、规划、建设等部门认可,四邻无争议的房地产项目,可按照项目建设时的规范标准完善规划等相关手续,进行审核验收。同时对违法开发建设行为进行严厉打击,不得办理土地规划建设手续,及水、电、气、暖配套审批手续。(国土资源和房屋管理局、规划建设环保局、市政交通局负责)
    (十八)对已经规划许可,2015年5月1日前已施工至正负零以上(含正负零)且主体结构不具备整改条件的房地产项目,按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。施工时间由设计、建设、施工、监理单位共同提供,并对证明材料的真实性负责。具体时间认定工作由消防部门牵头,规划建设环保局参与。(规划建设环保局、市公安局沣东新城分局负责)
    (十九)因土地、规划、建设等手续进度而影响水、气、暖等市政配套报建的项目,由相关职能部门审核以管委会名义出具证明函件,并协调各水、气、暖等市政配套单位予以受理建设申请,先收取水、气、暖等当次报建涉及总费用的50%,并立即组织实施。剩余费用在配套项目完工投入前缴清。(国土资源和房屋管理局、规划建设环保局、市政交通局负责)
    五、严格用地管控
    (二十)严格用地企业审核制度,经核实在我区内存在闲置用地、欠缴出让金及违法违规行为等不良记录的企业,不得参与沣东新城范围内国有建设用地使用权挂牌出让竞买活动。(国土资源和房屋管理局负责)
    (二十一)对于棚户区改造安置及民生保障类项目用地,国土资源和房屋管理局优先安排土地供应计划,各街道办事处、土地储备中心要加快征迁进度,确保项目开工建设。(国土资源和房屋管理局、各街道办事处、土地储备中心负责)
    六、支持住房消费
    (二十二)全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款。支持有意愿的农民工等农业转移人口在我区购房。将长期在我区生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金6个月以上,符合贷款条件的,即可申请公积金购房贷款。(财政局负责)
    (二十三)加快推进农业银行“农民安家贷”个人住房信贷产品的实施,加大农民工进城购房的信贷支持。认真贯彻落实人民银行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号)要求,并借鉴农业银行开展的“农民安家贷”业务,创新金融产品,简化贷款审批程序,积极做好不同收入家庭的住房信贷服务。对居民改善居住条件,申请贷款购房的,可根据购房人信用状况、还款能力等情况,给予首套房信贷优惠政策。(财政局负责)
    (二十四)继续执行有关非本市户籍居民在我市购房落户的优惠政策,优惠时限由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。(市公安局沣东新城分局负责)
    七、活跃二手房市场
    (二十五)简化优化二手房交易过户流程,取消无法律法规依据的证明。严格落实财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的相关政策,降低房屋交易成本,优化交易涉税环节。二手房上市交易时,原房屋交易时间以房屋权属转移合同签订日期,或者其他具有房屋权属转移合同性质凭证上注明的日期,依照孰先原则确定。(财政局、国土资源和房屋管理局、西咸新区地方税务局沣东新城分局负责)
    八、促进住房保障货币化
    (二十六)采取回购社会房源完成保障房建设任务,管委会不再进行任何形式的租赁型保障房、购置型保障房项目的立项审批建设(棚户区改造实物安置项目除外)。从2017年起,采用政府回购社会房源形式,完成上级下达的保障房建设任务(棚户区改造实物安置项目除外)。(投资服务局、财政局、国土资源和房屋管理局负责)。
    (二十七)对于新开工的棚户区改造项目货币化安置率不得低于50%,实物安置的用地规模由项目建设主体与国土资源和房屋管理局、规划建设环保局进行严格核定。(土地储备中心、国土资源和房屋管理局、规划建设环保局负责)
    (二十八)棚户区改造项目货币化安置腾出的土地,在满足周边城市功能需求和地块规划指标的前提下可用于开发,因此而新增的开发面积不再配建廉租房。(土地储备中心、国土资源和房屋管理局负责)
    (二十九)进一步加快租赁型保障房配套基础设施建设,加大政策宣传力度,简化审批流程,提高入住率;探索将购置型保障房作为棚户区改造安置用房。加快棚户区改造项目回迁安置进度。(国土资源和房屋管理局、市政交通局、土地储备中心、各街道办事处负责)
    九、提升住房品质
    (三十)严格落实国家、省、市居住区规划设计规范及住宅设计标准,加强住宅设计指导、工程质量监督、房屋交付使用和物业服务管理。(规划建设环保局、国土资源和房屋管理负责)
    (三十一)对住宅项目,要严控容积率(除综合改造安置项目外,原则上不超过2.5,最高不超过2.8,重点区域不超过1.8)、建筑密度,保证绿地率、车位配比等规划指标,全面提升居民对居住环境的满意度。(规划建设环保局、国土资源和房屋管理局负责)
    (三十二)对未落实水、暖、电、气、通讯等基础配套设施建设计划及教育、交通等基本公共服务不完善的区域,暂缓土地出让。(规划建设环保局、国土资源和房屋管理局负责)
    (三十三)对辖区道路、水、电、气、暖等公用基础设施及教育、医疗、公共交通、停车场等配套服务设施进行排查、大力提高居住区综合配套水平。将急需配建的公用基础设施和配套服务设施,按照”一事一议”的原则、优先纳入城建计划实施建设。(市政交通局、教育局、计卫文体局、规划建设环保局负责)
    上述政策措施有效期暂定为文件下发之日起至2017年12月31日,适用于全区范围内各类房地产项目。法律、法规及国家、省、市政策另有规定的,从其规定。

 

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